Использование специальных строительно-технических знаний при рассмотрении судами вопрос о том, есть спорное здание самовольно построеным

Определены пределы компетенции судебного эксперта-строителя при рассмотрении в судебном порядке вопрос о том, есть ли здания самовольно построенные; определены основные этапы судебно-экспертного исследования, его цели и задачи.

Ключевые слова: судебная экспертиза, строительно-техническая экспертиза, самовольное строительство, пределы компетенции.

Вопрос о том, является ли то или иное здание самостоятельно, появятся актуальным в судебной практике при рассмотрении имущественных споров в административном и гражданском процессах. Для того чтобы правильно определить подходы к его решению, необходимо прежде всего осознать содержание понятия «самовольное строительство».

Становление и развитие правового регулирования самовольного строительства отражено еще в источниках римского частного права. К самовольному строительству относились случаи возведения сооружения из материалов, принадлежащих одному лицу на земельном участке другого лица. Подобные ситуации рассматривались римскими юристами как основания приобретения права собственности - как прирост (соединения) вещей, причем соединение движимой вещи (строительных материалов) с неподвижной (земельным участком) в форме возведения сооружения получило наименование inaedificatio (застройка). Институты Гая содержали следующее правило: «Сооружение, построенное кем-нибудь на нашей земле, хотя бы кто-нибудь построил ее для себя, становится по естественному праву нашей, так как построен на поверхности принадлежит собственнику земли».

Последствия inaedificatio могли возникнуть в двух случаях: если владелец земли самовольно использовал для строительства чужие материалы, а также если кто-нибудь поднял здание со своего материала на чужой земле. В любом случае, если на земле построен дом с чужого материала, то этот дом как целое признается часть земли, а не является самостоятельной вещью и переходит в собственность землевладельца. Но так как материал, из которого построен дом, не меняет своей природы и не является неотделимы, то собственность на материал не прекращается окончательно и может проявиться практически после сноса (демонтажа) дома: тогда владельцу материала разрешается вытребовать его, взыскать в судебном порядке. Требовать сноса (демонтажа) здания владелец материала не может; вместо этого он имеет право предъявить особый обязывающий иск о возмещении ему двойной цены потребленных на сооружение не по его воле, уже когда здание стоит.

Эти положения римского права позволяли решать имущественные споры, связанные с самовольным строительством.

В украинской истории времен Российской империи положение о самовольном строительстве были закреплены в своде законов Российской империи (т. Х, ч.1). В случае принадлежности земли и строительного материала разным лицам право собственности возникало у владельца земли. Владелец земли был обязан только возместить стоимость строительных материалов. Если же он не соглашался на вознаграждение, то владелец материала вправе отделить от земли материал. Когда такое отделение было невозможно без ущерба для назначения земельного участка, ситуация решалась в зависимости от добросовестности застройщика. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобреталось владельцем земли без обязанности вознаграждения.

Таким образом, дореволюционное право в Украине, также как и римское частное право, не давало общего определения самовольного строительства, обладает отличным ряду признаков для его идентификации, а только определяло порядок решения спорной ситуации, возникающей в связи с возведением самовольной постройки.

В отечественном законодательстве советского периода - в Гражданском кодексе Украинской ССР (1963) самовольно построением считалось строительство жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, или с существенными отклонениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил (Глава 9, статья 105). Разрешение на строительство предусматривало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границ в натуре, других правоустанавливающих документов на землю.

На сегодняшний день в соответствии со статьей 376 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа , который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Здесь можно выделить три основных признака самовольной постройки:

  • Расположение на земельном участке, не отведенном для этой цели;
  • Отсутствие разрешительной и проектной документации;
  • Несоблюдение требований градостроительного законодательства, а также строительных норм и правил.

Приведенное определение включает в себя правовые и технические аспекты, требует использования как юридических, так и специальных знаний.

Основываясь на результатах анализа судебно-экспертной практики по рассмотрению и разрешению данного вида имущественных споров, можно выделить наиболее актуальные направления исследований. Широкий спектр различных по содержанию спорных ситуаций формирует достаточно устойчивый перечень часто задаваемых вопросов относящихся судами, содержание которых обусловлено положением ст. 376 ГКУ, дать ответ на которые возможно только в рамках проведения судебной строительно-технической экспертизы. Этот перечень включает в себя следующие вопросы:

  • Соответствуют ли объекты (здания, сооружения и т.п.) проектно-технической документации на их строительство (ремонт, реконструкцию) и требованиям нормативно-правовых актов в области строительства. Если не отвечают, то в чем заключаются несоответствия?
  • Какой техническое состояние (степень физического износа) объекта недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.)?
  • Есть объект недвижимого имущества (здание, сооружение) аварийным?

Исследования, направленные на решение этих вопросов, можно разделить на шесть этапов. Рассмотрим их подробнее.

I этап исследования

На первом этапе исследования осуществляется определение соответствия параметров фактически построенного дома (здания или сооружения) параметрам, указанным в начально-разрешительной документации и в проекте (при его наличии). Основными параметрами выступают:

  • Габаритные размеры здания или сооружения (длина, ширина и высота)
  • Общая площадь, количество этажей, этажность.

Правила расчета и измерений указанных параметров содержатся в Государственных строительных нормах Украины, регламентирующих проектирование и строительство того или иного вида строительных объектов.

II этап исследования

Второй этап исследования направлен на определение соответствия возведенного дома (сооружения или здания) требованиями градостроительного законодательства. К основным нормативно-технических и законодательных документов, регламентирующих правила застройки, относятся:

  • ДБН 360-92 ** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений »;
  • Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»;
  • Закон Украины «Об основах градостроительства»;
  • Порядок выдачи строительного паспорта застройки земельного участка.

На данном этапе параметрами, устанавливаемые являются:

  • Санитарно-бытовые разрывы между зданием и границами земельного участка;
  • Расстояния между зданием и магистральными инженерными коммуникациями;
  • Противопожарное расстояние между зданием и соседними зданиями и сооружениями;
  • Направление свеса кровли сводной здания или сооружения.

В случае установления несоответствия размера фактического санитарно-бытового разрыва требованиям нормативных документов, регламентирующих планировании и застройке территорий, эксперту необходимо определить, имеет ли исследуемый объект негативное влияние на соседние земельные участки и соседние здания (дома или сооружения). Под негативным влиянием в данном случае следует понимать снижение:

  • Продолжительности инсоляции земельного участка;
  • Продолжительности инсоляции в расчетных помещениях;
  • Показателям коэффициента естественной освещенности.

К основным нормативным документам, регламентирующим продолжительность инсоляции и уровень естественного освещения жилых и общественных зданий, относятся:

  • ДСТУ-Н Б В.2.2-27: 2010 «Руководство по расчету инсоляции объектов гражданского назначения»;
  • ДБН В.2.5-28 2006 «Инженерное оборудование зданий и сооружений. Естественное и искусственное освещение »;
  • Государственные санитарные правила 173-96 «Планирование и застройка населенных пунктов».

III этап исследования

Третий этап исследования - решение задачи, направленной на определение физического износа и технического состояния исследуемого здания (здания или сооружения) с целью определения возможности ее дальнейшей безопасной эксплуатации. Решение этой задачи имеет поисковый характер и включает фактофиксуючи и оценочные моменты. Особенно тщательно исследованию подлежат несущие конструкции здания.

Учитывая специфику рассматриваемого вида исследований и судебной строительно-технической экспертизы в целом, для определения и фиксации технического состояния зданий и сооружений рекомендуется использовать «Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей », ДБН В.1.2-14-2009« Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований », а для определения величины физического износа рекомендуется використовуватиСОУ ЖКХ 75.11-35077234.0015: 2009« Правила определения физического износа жилых домов ».

Проведение обследования зданий и сооружений следует выполнять в три этапа: визуального, инструментального и перевиркового расчета при этом, в случае отсутствия видимых дефектов и признаков силовых деформаций (трещины, прогибы, перекосы, крены и др.), Заключение о техническом состоянии исследуемого объекта возможно сделать только основываясь на данных визуального обследования, без проведения инструментального обследования и перевиркових расчетов.

IV этап исследования

Четвертый этап исследования направлен на определение соответствия технических характеристик строительного объекта требованиям технического регламента строительных изделий, зданий и сооружений.

Учитывая сложившуюся структуру нормативной базы в строительстве, исследования по данному вопросу целесообразно разделить на два блока.

Первый блок исследований направлен на установление соблюдения требований технического регламента строительных изделий, зданий и сооружений. При этом исследования следует проводить с учетом национальных стандартов и строительных норм. Из всего массива нормативно-технических документов, приведенных в ниже, использованию подлежат только источники, имеющие отношение к предмету экспертизы.

В ходе исследования эксперт проводит сопоставление фактических количественных и качественных параметров исследуемого строительного объекта с соответствующими, то есть указанными в НТД.

Второй блок исследований направлен на определение соответствия характеристик исследуемого объекта требованиям ДБН В.1.1.7-2002. «Пожарная безопасность объектов строительства» и «Правила пожарной безопасности в Украине».

Вопрос о соответствии нормам пожарной безопасности требует отдельного просмотра и является специфическим для эксперта-строителя, так как находится на стыке специальных строительно-технических и пожарно-технических знаний. На сегодняшний день нет четкого разграничения между указанными областями.

Проанализировав нормативно-технические требования по пожарной безопасности, считается возможным решение данного вопроса в рамках строительно-технической экспертизы только в части требований, предъявляемых к объемно-планировочным и конструктивным решениям зданий.

Пожарная безопасность объекта считается обеспеченной при выполнении следующих условий:

  • Если в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные НАПБ А.01.001-2014. «Правила пожарной безопасности в Украине.
  • Если в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные ДБН В.1.1.7-2002. «Пожарная безопасность объектов строительства», а такожДБН 360-92 ** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" по размещению зданий, ДБН В.2.5-74: 2013 "Наружные сети и сооружения. Водоснабжение" по расчету запаса воды для пожаротушения.

V этап исследования

Пятый этап исследования направлен на установление соответствия параметров микроклимата, а также инсоляции и освещенности жилых и общественных зданий НТД. К основным нормативно-правовых актов, регулирующих указанные параметры, относятся:

  • ДСТУ-Н Б В.2.2-27: 2010 «Руководство по расчету инсоляции объектов гражданского назначения»;
  • ДБН В.2.5-28-2006. «Естественное и искусственное освещение»;
  • Государственные санитарные правила 173-96 «Планирование и застройка населенных пунктов»;
  • ДБН В.2.5-67: 2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;
  • ГОСТ EN ISO 7730: 2011 «Эргономика теплового среды. Аналитическое определение и интерпретация теплового комфорта на основе расчетов показателей PMV и PPD и критериев локального теплового комфорта (EN ISO 7730: 2005, IDT) ».
  • И другая НТД, регламентирующей требования в зависимости от функционального назначения зданий или сооружений.

Согласно НТД микроклимат в жилых и общественных помещениях определяют:

  • Скорость движения и относительная влажность воздуха;
  • Температура;
  • Результирующая температура помещения и ее локальная асимметрия.

В соответствии с указанными требованиями эксперту необходимо с помощью специальных приборов (список приведен ниже) провести соответствующие измерения и расчеты, направленные на установление соответствия (или несоответствия) что параметра предусмотренным требованиям.

Приборы для проведения контрольных измерений:

  • Температура воздуха - термометр;
  • Скорость движения воздуха - анемометр;
  • Относительная влажность воздуха - гигрометр;
  • Результирующая температура помещения - термометр;
  • Локальная асимметрия результирующей температуры - термометр.

VI этап исследования

Данный этап исследования относится к аналитической стадии и реализуется на основе данных, полученных на предыдущих этапах. И включает синтез полученной информации и формулирование выводов по поставленным вопросам.